Postup stavby domu krok za krokem

Chcete stavět dům? Provedeme vás krok za krokem stavbou nového rodinného domu. Řekneme vám, co vás všechno čeká, než se váš sen o vlastním bydlení stane skutečností.

Pozemek je základ 

Nejdůležitějším a zcela zásadním rozhodnutím při stavbě domu je výběr pozemku. Dobře zvažte lokalitu (hlučnost, zeleň), dostupnost autem i veřejnou dopravou, občanskou vybavenost (hřiště, škola, kina, divadla) a seznamte se s budoucími sousedy. Na stavebním úřadě si také ověřte, že pozemek je územním plánem schválen k výstavbě vybraného domu. Mohlo by se totiž stát, že vytoužený domek nebude na tom místě možné postavit. Neméně důležitá jsou i omezení týkající se ochranných pásem a regulativy výstavby. Nemile by vás mohla překvapit například budoucí stavba průmyslového areálu v blízkosti domu. Z výpisu z katastru nemovitostí dále zjistíte, neváznou-li k danému pozemku věcná břemena či zástavní práva.

Máte o svém domě jasné představy, ale stavbu raději přenecháte odborníkům? Sjednejte si s námi konzultaci ZDARMA. Garantujeme dodržení ceny výstavby, smluvní záruky, jasné podmínky a profesionální kvalitu všech prací.

Pozemek by měl být vhodně orientován, za ideální se obecně považuje jižní strana. Příliš velká svažitost pozemku může stavbu prodražit nutností terénních prací nebo stavby opěrných zdí. Vstupní a pomocné provozy domku jsou optimálně orientovány na méně osluněné světové strany a okna z obytných prostor, zejména obývacího pokoje jsou orientována s výhledem do zahrady. Vnitřní dispozice je ovlivněna okolní zástavbou. Vzájemné odstupy staveb jsou definovány stavebním zákonem a to takto: mezi jednotlivými domy musí být dodržena vzdálenost 7 m a vzdálenost od hranic pozemku musí být alespoň 2 m. Ve zvláštních případech je možno odstup snížit na 4 m, ale v protilehlých zdech nesmí být umístěna okna obytných místností. Velikost domu by měla odpovídat nejenom velikosti parcely a rodiny, ale i vašim finančním možnostem. Na místě je také zvážit velikost zastavěné plochy domu. 150 m2 je maximální rozměr, při kterém stačí ohlášení stavby namísto stavebního řízení se stavebním povolením. Již při výběru parcely byste měli mít alespoň hrubou představu, jaký dům chcete postavit.

Inženýrské sítě – bez nich to nejde 

Máte pozemek? Hurá do toho. Nyní je zapotřebí opatřit připojení na inženýrské sítě (pokud již nejsou zavedeny). Jedná se o elektřinu, kanalizaci, vodovod, plyn a případně pevný telefon. Bez elektřiny a vody se neobejdete ani během stavby, ta je zapotřebí řešit okamžitě. Přípojka nízkého napětí bývá u parcel, kde se připravuje rozsáhlejší výstavba rodinných domů, samozřejmostí. Avšak v případě, že chcete stavět na osamocené parcele nebo ve starší zástavbě, může nastat situace, že vám rozvodné závody sdělí nedostatek místního příkonu pro váš dům. V takovém případě vás mohou nutit k příspěvku na elektrifikaci či na instalaci nové transformační stanice. To by stavbu prodražilo o desítky nebo až stovky tisíc korun. Cena přípojky vody je úměrně závislá na vzdálenosti napojení. Vodu je možné získat i z vlastního vrtu, je vždy zapotřebí zohlednit finanční náročnost. Splaškovou vodu můžete likvidovat do vyvážecí žumpy nebo vsakováním pomocí čističky odpadních vod anebo vypouštěním do vodoteče. Použití čističky je nutno předjednat na příslušných úřadech, které posoudí vhodnost pro podmínky vaší parcely. Schvalování studny nebo čističky podléhá zvláštním předpisům vodoprávního řízení. Není-li na pozemku plyn, zvažte jiné alternativy vytápění - dřevo, tepelná čerpadla, uhlí, elektřinu nebo u pasivních domů solární energii. Vše podle vašich finančních možností a vztahu k životnímu prostředí.

Věříme, že z katalogu společnosti STAVEBNICE RD, s.r.o. si vybere každý. Připravili jsme pro vás téměř 300 typových projektů.

Typový nebo individuální projekt? 

V následujících řádcích se pokusíme vysvětlit výhody a nevýhody typových a individuálních projektů. Ať už se rozhodnete jakkoliv, my jsme tady, abychom vám vaše sny splnili.

Individuální projekt

Dům je řešen pro konkrétní pozemek, podle jeho technických a geologických podmínek, a podle požadavků rodiny. V tomto případě doporučujeme mít vlastního projektanta, jehož práce odpovídá vašemu vkusu. Vypracuje vám návrh a projekt na míru, zajistí stavební povolení a může provádět i stavební dozor. Vaším úkolem je přesně definovat svou představu a své požadavky. Ty by se neměly příliš často měnit, aby nedocházelo k prodražování projekčních prací jejich neustálým přepracováváním. Nespornou výhodou je individualita, jedinečnost a možnost postupné modelace představy na základě odborných rad projektanta. Nevýhodou je vyšší cena za projekt.

Typový projekt 

Největší výhodou je, že přesně vidíte, co kupujete. I klient bez technického vzdělání si dokáže pomocí kvalitních vizualizací jasně představit, jak bude dům vypadat. Nevýhodou je, že pro stavební povolení a pro realizaci stavby typový projekt sám o sobě nestačí a je ho třeba dopracovat. Dům je nutné na pozemek osadit, vyprojektovat přípojky a případně upravit stavbu vzhledem ke sklonu pozemku. Vybrat si vhodný katalogový dům není jednoduché a není vůbec od věci, vyžádat si na pomoc naše odborníky. Předejdete tak nepříjemnostem a omylům při osazování domu na pozemek. Zvažte velikost domu, umístění oken, cenovou dostupnost (včetně přípojek, oplocení, garáže, zahradních úprav apod.), soulad s územním plánem, potřebami rodiny a parametry pozemku. Typové projekty mají jednoznačnou výhodu nižší ceny než individuální projekt.

Podkladem pro jakýkoliv projekt je tzv. návrh stavby nebo-li studie, někdy také nazývaná malý projekt. Studie ukazuje architektonické řešení domu - výkresy půdorysů a řezů domu, polohu umístění na pozemku a obsahuje informace např. o zastavěné ploše, užitné ploše, obestavěném prostoru. Na základě studie vydá stavební úřad souhlas se stavbou na konkrétní parcele.

I v typovém projektu lze podle vašich individuálních přání provádět dispoziční a estetické úpravy. Stačí nás kontaktovat.

Z jakých materiálů stavět? 

Výběr stavebních materiálů je důležitý nejenom z estetického hlediska, ale také z důvodu náročnosti na vytápění. To platí zejména u materiálů konstrukce domu, ale také u oken, dveří a střešní krytiny. V naší zemi jsou nejrozšířenější zděné domy, ale stále více perspektivní jsou i dřevostavby. Konstrukční materiály musí být zapracovány do projektové dokumentace. Důležitou součástí všech typů staveb je základová konstrukce.

Materiál základové konstrukce 

Materiál musí odpovídat základovým podmínkám na pozemku a zajistit stabilitu celé stavby. Většinou se používá prostý beton tř. C16. Betonová směs se ukládá přímo do výkopů nebo do bednění. U nepodsklepených staveb je potřeba zvyšovat základové pásy na úroveň podkladního betonu pod hydroizolací. Pro tento účel se v posledních letech používají stále více betonové tvarovky zděné nasucho a zalité betonovou směsí. Na staticky náročných místech je nutné beton nebo krčky z betonových tvarovek vyztužit armovanou ocelí dle návrhu statika.

Hydroizolace a protiradonové izolace 

Důležitou součástí základů je izolace proti zemní vlhkosti, případně proti pronikání radonu z podloží do stavby. Nekvalitně provedené nebo nesprávně zvolené izolace se později odstraňují jen velmi problematicky s nákladnými opatřeními. Projektová dokumentace by měla vždy obsahovat konkrétní návrh hydroizolace i návrh opatření proti pronikání radonu. Při realizaci se používají zásadně jen řádně atestované materiály. Pro hydroizolace se užívají především klasické asfaltové pásy. U protiradonových opatření až do středního rizika lze použít pásy AL S 40 a pro vysoké riziko je nutné použít speciální konstrukce.

Materiál konstrukce domu 

Pro laika je orientace v množství informací o stavebních materiálech velmi obtížná. Pokusíme se vám ji proto zjednodušit alespoň následujícím přehledem materiálů a podrobnější informace najdete na stránkách zděné domydřevostavby.

Energetická náročnost domu 

Novým fenoménem při posuzování kvalit stavebního objektu se stává jeho energetická náročnost. Jedná se o souhrn technických parametrů, které jsou určující pro zajištění nízké energetické náročnosti objektu na vytápění a přípravu teplé užitkové vody. K základním předpokladům patří dokonalé zateplení obvodových stěn, oken, balkónových a vstupních dveří domu, minimální prodyšnost obálky domu, tedy zamezení tepelných ztrát únikem teplého vzduchu ven. Neméně důležité je větrání vnitřních prostor, to je řešeno systémy s rekuperací tepla. Vzduchotechnika se využívá jak na vytápění domu, tak i k chlazení v teplém období.

Na významu získává také hledisko energetické náročnosti při realizaci domu – nároky na spotřebu energie při pálení cihel či výrobě cementu ve srovnání s použitím dřeva. Posuzuje se rovněž energetická náročnost likvidace domu po jeho dožití. Zvýšené investiční a nízké provozní náklady na energeticky úsporné, nízkoenergetické či dokonce tzv. pasivní domy se začínají i v našich podmínkách stávat pro investory zajímavé a podíl těchto domů v bytové výstavbě naší republiky stoupá.

  • Zdicí pálené materiály spojují výhodu jednoduchého obecně známého způsobu zdění a vyhovujících statických a tepelně technických parametrů
  • Zdicí materiály na bázi lehčeného (pórobetonu) betonu mají obdobné vlastnosti jako keramické pálené cihly. Výhodou jsou většinou dobré tepelné vlastnosti a u některých i absorpce a uvolňování páry. Hlavní výhodou je jednoduchost, malá pracnost, homogennost materiálu.
  • Tvárnice z běžného betonu mají výhodu ve velmi dobré statické únosnosti, většinou i nižší ceně. Vzhledem ale k zanedbatelnému tepelnému odporu musí být doplněny tepelně izolační vrstvou.
  • Betonové konstrukce ztraceného bednění je tvořeno sendvičem tvořeným obaly různých systémů, ze kterých se nalitím betonu vytvoří souvislá stěna. Výhodou je možnost armování a tím možnost tvorby staticky složitějších tvarů.
  • Dřevěné konstrukce jsou u nás po staletí známé jako roubenky z masivního dřeva, ale díky tepelně technickým vlastnostem se prosazují konstrukce sendvičové. Dřevěné domy se u nás staví buď z dřevěných sendvičových panelů, nebo tesařsky sbíjené na stavbě s tepelnou výplní z lehkého izolantu (nejvíce rozšířené v severní Americe a ve Skandinávii).

Zajištění stavebního povolení 

Na většině stavebních úřadů mají podklady se seznamem institucí, jejichž souhlas je potřebný pro vydání územního rozhodnutí. Podmínkou získání souhlasu či povolení je úhrada poplatku daného zákonem za příslušné řízení. Nový stavební zákon umožňuje řešit souhlas s výstavbou několika způsoby: 

  • U rodinných domů se zastavěnou plochou do 150 m2 lze řešit souhlas se stavbou tzv. ohlášením stavby. Součástí ohlašovací povinnosti jsou kromě projektové dokumentace stavby, dokladů o vlastnictví pozemku, souhlasy kompetentních veřejnoprávních orgánů a správců sítí a souhlasy všech dalších účastníků řízení (což jsou především sousedi). Není-li vaše podání ke stavebnímu úřadu kompletní, nebo má nějaký nedostatek, úřad vám do 30 dnů oznámí nesouhlas se stavbou. Je–li vše v pořádku a stavební úřad se do 40 dnů neozve, můžete začít stavět.
  • Větší domy nad 150 m2 musí projít územním a stavebním řízením. Doporučujeme požádat stavební úřad o výjimku ze zákona s možností řešit obě řízení najednou. Stavební řízení je obdobné jako ohlášení, jen s tím s rozdílem, že účastníky stavebního řízení si obesílá stavební úřad sám, vy mu pouze dodáte seznam sousedů formou výpisu z katastru. Stavební a územní řízení je delší z důvodů zákonných lhůt k odvolání účastníků řízení a nabytí právní moci povolení.
  • Nový stavební zákon umožňuje ještě třetí cestu, kdy si stavebník najme tzv. stavebního inspektora, který místo stavebního úřadu ověří projekt a ostatní náležitosti a na úřad pouze oznámí povolení stavby. Seznam stavebních inspektorů je v kompetenci krajských obchodních soudů.

Doporučujeme navštívit příslušný stavební úřad a poradit se, která z variant je ve vašem konkrétním případě nejlepší. Pokud nenarazíte na nečekaný problém nebo nepřátelské sousedy, není vyřízení stavebního povolení složitá záležitost. Vyžaduje pouze průměrnou psychickou odolnost pro jednání s úřady.  

Přípravné práce na stanovišti

Zaměření pozemku 

Při koupi pozemku jste obdrželi katastrální mapu parcely nebo tzv. oddělovací situaci. Ta může v jednodušších případech posloužit jako podklad pro vypracování studie. Na vlastní projekt je potřeba zajistit navíc výškopisné a polohopisné zaměření pozemku zpravidla v měřítku 1 : 200. Při zaměřování si nechte zapracovat nejen vlastní pozemek včetně inženýrských sítí, studní, objektů a zeleně, ale i přilehlé komunikace, inženýrské sítě v okolí domu a obrysy domů na sousedních parcelách. Stačí pouze přilehlé obrysy domů bližších než dvacet metrů, které poslouží při osazování domu a při řešení požárních odstupů. Zaměření vám vypracuje autorizovaný geodet.

Radonový průzkum 

Před zahájením zpracování individuálního projektu nebo úpravy typového projektu je nutné zajistit projektantovi průzkum rizika pronikání zemního radonu do objektu. V případě středního nebo vysokého rizika průniku radonu se musí v základové konstrukci navrhnout ochranná opatření. Podkladem pro průzkum je situace s osazeným domem, kterou předáte specialistovi zajišťujícímu radonové průzkumy.

Zajišťujeme měření radonu v Praze, Středočeském kraji a ve vzdálenosti do 100 km od Prahy za 2900 Kč včetně DPH.

Geologický průzkum 

Pro návrh základů domu je třeba znát základové podmínky v místě stavby. Je proto nezbytné zajistit geologický průzkum nebo alespoň geologický posudek (geologický posudek se zpracovává z archivních podkladů). Potřebujete rovněž znát hladinu spodní vody, a to zejména u podsklepených domů. Tento průzkum zajistí inženýrský geolog. Někdy se geologický průzkum spojuje s výkopovými pracemi základů domu. Je to levné řešení, které však může přinést nemilé překvapení v podobě nutnosti upravit projekt a přípojky například vlivem výskytu netěžitelné skály.

Výběr dodavatele není radno podceňovat 

Nedoporučujeme vám provádět výběr náhodně, ale na základě referencí od spokojených zákazníků. O jednotlivých firmách si zjistěte maximum informací. Nejdůležitějším partnerem pro vás bude stavbyvedoucí, pod jehož vedením se bude stavět váš dům. Chtějte po firmě jednoho schopného a spolehlivého člověka, který bude na vaší stavbě po celou dobu jejího trvání.

Cenová nabídka 

Každá oslovená firma vám vypracuje cenovou nabídku. Pro jejich porovnatelnost je ideální mít předem vypracovanou tzv. dokumentaci pro výběr dodavatele. Tento poněkud vznešený název skrývá tabulkově upravený seznam se specifikací všech materiálů a činností potřebných pro realizaci domu. Pozor: nejlevnější dodavatel nemusí být nejlepší! 

Ve společnosti STAVEBNICE RD, s.r.o. vám garantujeme reálné, ověřené, transparentní a pravidelně aktualizované ceny typových projektů i samotné výstavby domů dle ceníku.

Návrh smlouvy 

Zvolený dodavatel připraví návrh smlouvy. Je to složitý dokument k jehož kontrole je vhodné si sjednat právníka. Doporučujeme také smlouvu konzultovat se svým stavebním dozorem, který má představu o problémech, které se mohou vyskytnout na stavbě.

Financování stavebních prací 

Finanční částku dohodnutou ve smlouvě je vhodné rozdělit na částky odpovídající dokončeným pracím, které budou postupně fakturovány. Ideální je, aby systém fakturačních celků byl jednoznačný jak vůči dodavateli, tak vůči vám. Jen tak nebude docházet k nedorozuměním a zbytečným prodlevám s fakturací, které ohrožují zdárný průběh stavby. Není také nic horšího, než střídání dodavatelů, které končívá tím, že stavba není dokončena a bývalí dodavatelé svádějí závady na stavbě jeden na druhého.

Návrh smlouvy  Zvolený dodavatel připraví návrh smlouvy. Je to složitý dokument k jehož kontrole je vhodné si sjednat právníka. Doporučujeme také smlouvu konzultovat se svým stavebním dozorem, který má představu o problémech, které se mohou vyskytnout na stavbě. Financování stavebních prací  Finanční částku dohodnutou ve smlouvě je vhodné rozdělit na částky odpovídající dokončeným pracím, které budou postupně fakturovány. Ideální je, aby systém fakturačních celků byl jednoznačný jak vůči dodavateli, tak vůči vám. Jen tak nebude docházet k nedorozuměním a zbytečným prodlevám s fakturací, které ohrožují zdárný průběh stavby. Není také nic horšího, než střídání dodavatelů, které končívá tím, že stavba není dokončena a bývalí dodavatelé svádějí závady na stavbě jeden na druhého.

Provádění stavby je nutné dohodnout do detailů 

Vybranému dodavateli stavby předejte staveniště a dohodněte se na následujících věcech: 

  • Co smí dodavatelská firma na pozemku provádět, o zdrojích vody, elektřiny, o sociálním vybavení staveniště, o omezeních daných stavebním povolením (např. omezení příjezdu nákladních aut). Sepište o všem zápis do stavebního deníku, zapište stavy elektroměru a vodoměru.
  • Kdo hradí elektřinu a vodu spotřebovanou během stavby dohodněte ideálně už ve smlouvě.
  • Nanejvýš vhodné je dohodnout také systém stavebního dozoru, například provádění kontrolního dne jednou týdně a přesně určit kompetence člověka provádějícího stavební dozor.

Dodavatel je povinen před zahájením prací zajistit vytýčení stavby autorizovaným geodetem, který zpracuje vytyčovací protokol – ten po vás bude chtít stavební úřad při kolaudaci. Součástí stavebního povolení může být i podmínka účasti archeologů v průběhu zemních prací. Dodavatel je pak povinen pozvat určenou archeologickou instituci v několika týdenním předstihu na den a hodinu zahájení zemních prací.

V průběhu stavby je třeba zejména dohlédnout na všechny konstrukce a instalace, které budou stavbou zakryty. Je vhodné dohodnout systém předávání konstrukcí a instalací před jejich zakrytím. Výsledky prohlídek poté pečlivě zapisovat do stavebního deníku.

Předání stavby do vašich rukou 

Pokud proběhla stavba v pořádku, většina závad a nedodělků byla odstraněna, vše je funkční a odpovídá stupni dokončení dohodnutým ve smlouvě, můžete stavbu od dodavatele převzít. Odlišný způsob, který může být rovněž dohodnut ve smlouvě, je postupné předávání stavby během výstavby. Z hlediska práva je podstatné, kdy stavba přestává být majetkem dodavatele a stává se majetkem vaším. Tato skutečnost je také obsahem smlouvy.

Pozor: Nedostatky a závady estetického charakteru nejsou důvodem k nepřevzetí stavby.

  • Dům je schopný kolaudace v okamžiku, kdy je schopný provozu (vodovod, kanalizace, vytápění fungují), je vybaven schodišti, zábradlím a má dokončenou fasádu.
  • Malé nepodstatné nedodělky estetického charakteru nevadí.
  • Při předání stavby vám dodavatel odevzdá prohlášení o shodě na všechny použité materiály a výrobky. Rovněž předá protokoly, atesty a revizní zprávy na instalace v objektu.
  • Důležitou náležitostí pro kolaudaci je potvrzení o vkladu do katastru, který si můžete objednat u autorizovaného geodeta již v průběhu stavby, v okamžiku, kdy je jasný obrys domu vystupující nad terén.
  • Pro kolaudaci musí dodavatel připravit dokumentaci skutečného provedení stavby. To se většinou vyřídí zákresem změn červenou tužkou do původních výkresů. Pozor: větší změny v průběhu výstavby je třeba řešit stavebním řízením o změně v průběhu výstavy, jinak se vystavujete riziku finančního postihu.

Co říci závěrem

Pokud jste stavbu rodinného domu krok za krokem dočetli až k těmto místům, značí to, že to se výstavbou rodinného domu myslíte opravdu vážně. Možná to na první pohled vypadá složitě, všechna ta: musíte, nezapomeňte, dejte pozor na... Ale nebojte se, stavba domu je radost. A pokud nechcete ztrácet nervy a optimismus na úřadech, svěřte se do rukou našich odborníků. Rádi pro vás zajistíme

stavbu rodinného domu na klíč

.


Vyberte si dům snů

Dispozice

Cena domu

Počet podlaží

Typ domu

Název